2025年全年青岛法拍住宅市场数据分析报告

数据说明：

· 上拍数量：拍卖结束日期在所选时间周期内且第一次上拍的标的物（数据剔除已中止、已撤回、已暂缓，同一标的物多次上拍不重复计算，按所选周期内第一次计算）。

· 成交数量：成交日期在所选时间周期内的标的物（含一拍、二拍、再次拍卖、变卖）。

· 估价金额：自2024年9月青岛中院、市税务局、市自然资源和规划局共建“蓝色风暴”法拍不动产登记“一件事”机制以来，部分标的采用定向税务询价方式，故估价金额不具备严格市场参考性。

· 清仓率：成交数量/上拍数量×100%。

· 成交折价率：成交金额/估价金额×100%。

· 统计平台：阿里资产、京东资产。

 —— 京东&阿里 ——

—— 上拍量&成交量 ——

京东、阿里两大平台对比，上拍量方面，阿里较京东多227套；成交量方面，阿里较京东多123套。

——各区市数据 ——

从各区市全年交易要点维度数据来看，黄岛区基于面积、房产总量仍然位居上拍量、成交量、成交额三冠(上拍744套，成交348套2.98亿元)；崂山区清仓率(68%)最高；市南区出价活跃度(24次)最高。

上拍量前三：黄岛、城阳、即墨

成交量前三：黄岛、市北、城阳

——清仓率 ——

高清仓区(>60%)：崂山区(68%)、市北区(65%)、李沧区(62%)

中清仓区(40%-60%)：黄岛区(47%)、平度市(49%)、即墨区(42%)、市南区(40%)

低清仓区(<40%)：城阳区(39%)、胶州市(34%)、莱西市(32%)

——成交金额 ——

成交金额前三

黄岛区：2.98亿元，市场占比24%

市南区：2.21亿元，市场占比18%

崂山区：2.02亿元，市场占比16%

——折价率&出价活跃度 ——

折价率分析

折价最低(成交价接近估价)：即墨区(96%)、市北区(92%)。

折价最高(成交价低于估价较多)：市南区(74%)、李沧区(70%)。

*青岛法院与税务局的法税协作机制，简化执行流程的同时为当事人节省评估费用，但一定程度上导致估价及折价数据不具备市场参考性。

出价活跃度 (出价均次：总出价次数/成交数量)

市南区(均次24次)和市北区(均次22次)竞争最激烈。

胶州市出价活跃度最低(均次6次)，区域关注度较低。

下图为2025年度青岛住宅类法拍房出价次数前三名标的：

PART 02

半年数据

—— 法拍平台数据 ——

2025下半年对比上半年，上拍数量(1097套)环比上半年(1078套)增长2%，成交数量(517套)环比上半年(492套)增长5%，清仓率提升1%；成交金额下半年6.62亿，占全年54%，上半年5.70亿，占全年46%，成交额环比增长16%；折价率下降3%。

2025年青岛住宅类法拍房半年数据对比无显著变化，基本保持原有水平，成交金额存在差异主要原因为下半年市南区荣成路10号大额标的以5624万成交，存在偶发性。

PART 03

季度数据

—— 数量&金额 ——

注：“Q1~Q4”分别对应“一季度~四季度”

上拍数量先升后降，在三季度达到高峰(604套)后四季度下降；成交数量与上拍量趋势一致，三季度最高(282套)四季度数据回落；成交金额一季度(2.4亿)全年最低，后三个季度均保持(3.3亿)平稳数值。剔除四季度市南区荣成路10号5624万大额标的带来的影响，以上三个指标各季度趋势一致。

清仓率从44%逐步拉高至48%，虽略有提升，但全年仍低于50%，半数以上房源未能成交，市场去化压力仍存；折价率逐季收窄，说明法拍市场走势受宏观经济环境、房地产行业调整进程及相关政策导向的综合影响，市场竞价更趋理性。

PART 04

月度数据

—— 月度基础数据 ——

—— 上拍量&成交量&清仓率 ——

· 清仓率高位区间：3月(75%)、10月(65%）、7月(61%）

· 清仓率低位区间：12月(38%)、9月(35%)、1月(27%)

· 上拍数量高位区间：1月(257套)、9月(230套)、5月(214套)、12月(201套)

· 上拍数量低位区间：3月(80套)

· 成交数量高位区间：7月(111套)、6月(100套)

· 成交数量低位区间：11月(62套)、3月（60套)

—— 成交额&月份占比 ——

· 成交金额高位区间：12月(1.46亿)、7月(1.28亿)、5月(1.26亿)，占市场总额32%。

· 成交金额低位区间：1月(0.64亿)、11月(0.65亿)、3月(0.72亿)。

市场呈现“量价不匹配”：高上拍量并不直接对应高成交率（如1月上拍257套，清仓率仅27%）。清仓率与成交金额未完全同步（如12月成交金额高但清仓率仅38%），说明高总价房源成交集中。不同月份热度差异显著，房源的地段、户型、起拍价等个体因素对竞价活跃度的影响，远大于月度时间因素。

小结：法拍房作为中国房地产市场的特殊组成部分，其趋势受宏观经济、政策调控、金融环境及司法执行力度等多重因素影响。当前，法拍房正以其独特优势获得购房者青睐，也为寻求投资机遇或自住改善的购房者开辟了一条独特路径。在追逐法拍房带来的投资机会时，应把握市场趋势、了解市场动态，根据专业机构建议，做出符合自己实际需求的购房决策。

安居法拍网将持续监测青岛市住宅法拍市场趋势变化，全面追踪挂拍量、成交量、成交金额、清仓率、成交折价率等核心指标，为投资者及市场参与者提供精准、全面的参考依据。

—— 安居法拍网 ——

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