田律聊法拍|拍卖公告“一切税费均由买受人承担”效力如何？

Preface

开篇导语/Preface

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”）第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

国家税务总局发布的《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》中，对于“关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为’税费各自承担’的建议”的答复为，赞同关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。

但在司法实践中，经常发现拍卖公告中载明"过户所涉全部税费由买受人承担"（即"包税条款"），此“包税条款”效力如何?经检索发现，司法裁判中存在不同观点。

Viewpoint 1

观点一

认为“包税条款”属于要约，且无相关无效的规定，买方参拍视为对要约的承诺，应遵守“包税条款”的规定。

北京市高级人民法院（2021）京执复339号

本院认为，《网拍规定》第三十条所称“应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担”，系指相应主体应当依照法律、行政法规的规定，对税务机关负担义务。税务机关可以依照法律、行政法规对相应主体征收税款。本案中，执行法院在京东网络司法拍卖平台发布的《竞买公告》载明：“所有涉及的税费及办理权证所需费用均由买受人负担”，系买受人和被执行人关于网络司法拍卖产生税费的约定，与上述司法解释第三十条无关。润禾房地产公司参与竞买，即视为接受该条件，亦可根据该条件调整在竞买中的出价。竞买成交后，润禾房地产公司即应按照《竞买公告》的内容代被执行人缴纳相应税款。综上，复议申请人润禾房地产公司的复议理由不成立，北京二中院（2021）京02执异449号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。

广东省佛山市中级人民法院(2025)粤06执复147号

本案争议焦点在于：在涉案房地产拍卖成交后，拍卖公告中“在办理过户手续过程中所产生的一切税、费均由买受人承担”的条款应否撤销。

根据《网拍规定》第三十条，网络司法拍卖中对拍卖本身形成的税费一般应当根据税法相关规定由相应主体承担。就本案而言，尽管南海区法院对本案涉案标的物拍卖产生的税费承担与上述司法解释规定不完全一致，但复议申请人作为完全民事行为能力人，自愿参加竞买并竞买成功，理应已经清楚知悉并自愿接受拍卖公告规定的相关条件，应当按照该条件承担相应税费；如不接受拍卖公告规定的条件的，其可以选择不参加竞买。如果按照复议申请人所请，在其竞买成功后又以税费过高、不应由其承担为由撤销南海区法院的该项税费负担条款，将导致该司法拍卖的条件产生重大改变，即在拍卖前和拍卖后分别设定两种不同的拍卖条件，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第三项规定“对不同的竞买人规定不同竞买条件”的情形，将对其他未参加竞买的潜在竞买人或未竞买成功的竞买人不公平，也不利于司法拍卖的稳定，据此，复议申请人所请不应予以支持。对复议申请人在复议期间提交的证据的证明内容，本院不予采纳。复议申请人提出南海区法院异议审查程序严重违法，经审查，该主张理据不足，本院不予采纳。

广东省佛山市中级人民法院(2025)粤06执复221号

本案争议焦点为：买受人竞买成功后要求修改竞买规则是否合理。

根据《网拍规定》第三十条，执行法院在进行网络司法拍卖时，应当就税费用承担问题按照上述法律规定进行公告公示。但本案中，顺德区法院在拍卖公告中，已发布的公告为“对成交标的办理过户手续所应缴的相应税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、出让金、房产税、城镇土地使用税、税款滞纳金）及有可能存在的水、电、燃气费用均由买受人自行承担”，虽与有关通知“当次交易税费由买受人概括承担”不符，但买受人肇庆市某乙有限公司接受该竞买条件后成功竞买，顺德区法院已就案涉房产裁定过户，没有修改并重新确定税费承担的必要。复议申请人请求重新确定相关税费的负担，本院不予采纳。

Viewpoint 2

观点二

认为“包税条款”与《网拍规定》相悖且违反了公平原则应属无效条款。

甘肃省高级人民法院(2020)甘执复14号

实际上，对双方当事人来讲，强制拍卖实质上仍是一种买卖关系，是平等的民事主体之间一种特殊形式的买卖关系，对买卖过程中产生的交易金额应依照税收法律法规的规定征收税费。而对于不动产买卖、转让中，买卖双方关于税的承担问题，我国税法也明确规定，由出卖方缴纳营业税、城市建设维护费、土地增值税、印花税等，买受方缴纳契税、印花税等。故在税法有明确规定情况下，对司法拍卖本身形成的税费，仍应遵照《网拍规定》第三十条“依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担”之规定。兰州中院拍卖公告规定“一切税费均由买受人承担”，违反该司法解释规定。同时，根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）的规定，对拍卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款；人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。故兰州中院在执行过程中，从拍卖房产所得款项中扣除买受人已垫付的被执行人应负税款的执行行为符合规定。为公平保护各方当事人合法权益起见，对买受人杨某要求扣除并返还其已垫付的应由被执行人承担的税款的请求，本院予以支持。

提示：同案不同判的现象仍然存在，建议竞买人在参拍之前仔细阅读拍卖公告，完善尽调工作，避免产生后续争议，无端增加诉累。