田律聊法拍|先抵押后租赁的房产，是否必须涤除租赁后拍卖？

基本案情

裁判理由

第一，晚于抵押权设立的租赁权并非必

须涤除。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。

本案中，因涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居民住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期长短、租金高低以及能否按时收取等因素。相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二，租赁权涤除与否应综合考量各方

因素并以抵押权人意愿为准。

租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此，可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算，进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。本案执行中，舟山中院通过仔细核查，对于少量租约过长、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。对于剩余大部分的租赁合同，舟山中院考虑到涉案房产为商铺、办公用房，通过审查租赁合同真实性，评估续租价值，比对带租与不带租拍卖价格，在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格，确定了带租拍卖的处置思路。同时，当事人对自身权利享有处分权，而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权，法院不能依职权做出决定。

裁判要旨