联系电话：17657132875
主要业务：金融助贷、房源推荐、法律咨询、尽职调查、竞拍指导
|
田律聊法拍| 先查封后租赁，还能带租拍卖？一起来讨论 先查封后租赁， 还能带租拍卖？ 在法拍房领域，带租拍卖的存在极为普遍，同时也引发了诸多颇具争议性的问题。近期的一则判决，为我们提供了一个深入探讨的契机：是否凭借程序上的提示，就能将实体层面的违法悄然掩盖？ 01｜案情简介 01 2019.12.2 乙公司委托律师饶某起诉甲公司时申请财产保全，法院裁定查封甲公司多套房产（含案涉商铺）。 02 2020.8.24 简某与甲公司签订租赁合同，承租案涉商铺，租期10年。 03 2022.2.10 案件历经一审二审，甲公司未按判决支付款项，乙公司向法院申请强制执行。 04 2022.7.3 法院第一次拍卖案涉商铺，起拍价74.6万元。拍卖公告用红色加粗字体特别提示：房屋存有租赁情况，竞买人自行实地了解；竞买公告用红色加粗字体特别提示：本房产暂未清场，如竞买人参与本次竞买视为知晓以上风险，相关利益溢损自负。 05 2022.8.12 一拍流拍后，二拍起拍价59.7万元，拍卖公告仍有上述特别提示。 06 2022.8.31 二拍流拍后，变卖起拍价59.7万元，拍卖公告仍有上述特别提示。 07 2024.1.4 变卖流拍后，乙公司申请以物抵债，因欠付律师饶某代理费，遂将债权转让给饶某的配偶潘某，向法院申请将案涉商铺直接抵给潘某。 法院裁定案涉商铺作价59.7万元抵偿债务，所有权转移至潘某。 08 2025.6.27 潘某办理了涉案商铺的不动产权证。 后潘某多次找承租人简某协商调整租金未果，遂起诉至法院，要求解除简某与甲公司签订的《商铺租赁合同》。 09 2026.4.2 案件历经一审二审，法院认为，尽管案涉商铺存在“先查封后租赁”情形，但因执行程序采取“带租拍卖”方式并经充分公示，潘某作为权利继受人应当严格受到“带租拍卖”条件的约束，其在明知并接受带租拍卖条件后，又主张解除租赁关系，既缺乏法律依据，又违背诚实信用原则。遂作出(2026)赣09民终399号判决，驳回潘某的诉讼请求。 02｜法理分析 本文将围绕“先查封后租赁”情形下能否“带租拍卖”的问题展开深入探讨。需说明的是，以下探讨可能与法院的裁判逻辑存在差异，但旨在探索另一种法律解释的可能性，仅代表个人观点，与判决本身无关。 01 法律适用：“带租拍卖”合法性的边界厘定 依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条与第14条，执行法院有义务查明拍卖财产的现状、权利负担等关键内容，并针对已知的瑕疵和权利负担予以特别提示。 “带租拍卖”这一举措的初衷，在于平衡承租人的占有权与债权人的利益。若贸然涤除租赁权，极有可能导致财产价值贬损，进而影响债权人的受偿程度。执行法院在拍卖公告中以红色加粗字体提示租赁情况，这一举措的出发点是保护竞买人的知情权，使其在参与竞买前能够充分了解拍卖财产的实际状况。 然而，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，当房屋在出租前已被查封时，“买卖不破租赁”原则便不再适用。 此条款的设立，一方面是为了防止被执行人通过虚构租赁关系来逃避执行，扰乱司法秩序；另一方面则是为了保护竞买人基于“无负担”财产所形成的交易预期，维护交易市场的稳定与公平。 02 程序正当性：“带租拍卖”程序滥用的审视 依据《最高人民法院印发<关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见>的通知》第2条，执行法院在财产调查过程中应当加大对虚假权利负担的甄别力度，案外人主张财产上存在租赁权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁期限、租金支付、占有使用等情况,对权利负担的真实性进行审查。 在司法实践中，若仅以“租赁合同已交付法院”，未对租赁的合法性、租金是否合理、承租人是否实际占有等关键事实进行审查，便直接在拍卖公告公示存在租赁关系，这本质上属于执行法院怠于履行审查义务。这种程序上的滥用，极有可能使非法租赁关系通过拍卖程序得以“合法化”，严重损害司法拍卖的公正性与权威性。 田律聊法拍 田律聊法拍 03｜潜在冲突探讨 若租赁关系设立于查封或抵押之后，其合法性本身就存在疑问。在此情形下，直接进行“带租拍卖”，是否属于执行法院对自身权利的滥用？通过拍卖公告里的“特别提示”，是否就能使查封后的租赁关系得以“合法化”？这种做法是否会突破司法解释对查封后租赁关系的严格限制，进而损害买受人的法定涤除权，最终助长恶意租赁行为的发生？在上述案例中，存在一些特殊情况：债权受让人的配偶作为原案件的委托诉讼代理人，全程参与了查封与执行程序，对租赁关系的存在具有实际认知。然而，将债权受让人的知情权简单地等同于其自愿接受“带租拍卖”的条件，是否忽视了物权变动中买受人本应享有的对查封后租赁的法定涤除权？ 这些问题值得我们深入思考与探讨，以确保司法拍卖活动在合法、公正、公平的轨道上运行。欢迎在评论区留言。 田律聊法拍 微信｜17657132875 电话｜17561651028 统筹/北京市京师（青岛）律师事务所田雅萱律师 编辑/杨雁羽 |
