田律聊法拍| 带租拍卖中已预付的租金，能主张返还吗？

前期回顾       

买受人虽认可带租拍卖，但并未放弃房屋所有人相关权利。原房主收取的押金以及预收租金中存在所有权变动之后的部分，都属于不当得利，买受人有权向原房主主张返还。

裁判结果：一审法院认为构成不当得利可以向原房主主张返还预付租金；二审维持原判。

二审法院认为：朱某竞买取得案涉房屋所有权后，享有对房屋收益的权利，有权收取租金；焦某既已丧失对房屋收益的权利，此后没有理由继续收取房屋租金。朱某虽认可带租拍卖，但并未放弃房屋所有人相关权利。焦某收取的押金，以及预收租金中存在所有权变动之后的部分，上述款项都属于不当得利，应当返还，此后产生的利息，亦应当予以返还。

裁判结果：一审法院认为不构成不当得利，无权要求返还。二审撤销一审判决，认为构成不当得利，有权要求返还。

一审法院认为：案涉房屋因法院拍卖所有权已经转移至蔡某，但买受人蔡某在拍卖过程中已经知晓案涉房屋存在租赁的事实而仍然购买，应视为蔡某已经默认由杨某按租赁合同收取租金的行为，故蔡某在购房过程中并未受损，杨某依据与信用社的租赁合同收取案涉房屋租金，有合法根据，非不当得利。

二审法院认为：蔡某拍卖时是否明知案涉房屋存在租赁事实并不必然得出蔡某认可杨某可以享有预收租金权益的结论。换言之，除非蔡某在拍卖时或拍卖后明确表示其放弃对案涉房屋剩余租期租金的主张，否则房屋的收益均应由物权人蔡某享有。蔡某取得案涉房屋物权的拍卖价格为买卖合同中蔡某应承担的合同义务，该价款是否低于市场价格与本案不当得利并不属于同一法律关系，不具有相关性。杨某主张蔡某取得房屋所有权的价款低于市场价格不应再退还其预收租金的理由不成立，本院不予采纳。

拍卖公告上明确案涉房屋存在的租赁期限及已收取租金的情况，买受人参加拍卖就表明其自愿接受“带租拍卖”及公告中披露的原房主已收取相关租金的事实，也意味着买受人因案涉房屋上存在权利负担而获得在竞拍过程中的价格利益，并未因案涉房屋存在租赁情况而导致其相应的租金损失，不符合不当得利当中“一方利益受损”的构成要件，因此无权要求返还。

        案例一        

裁判结果：一审法院支持买受人按照不当得利请求原房主返还预付的租房款。

二审改判，驳回买受人要求返还的诉讼请求。

再审维持二审判决。

二审法院认为：首先,从获益是否有法律依据来看,唐某、温某取得案涉房屋租金收入是依据唐某分别与案外人唐进军、杨新明、汪军、毛伟忠签订的《房屋租赁合同》,在这些租赁合同未被人民法院或仲裁机构宣告无效前,唐某、温某已收取的租金具有正当合法的法律依据。其次,从一方是否获益来看,唐某将其自有的案涉房屋出租收益,系对自身财产行使物权的行为,其取得的收益系其与唐进军等人进行民事交易的结果。再次,从一方利益是否受损来看,黄某在参与案涉房屋司法拍卖时,已经知道案涉房屋上存在权利负担,而且执行法院采用“带租拍卖”的方式进行拍卖,并在拍卖公告上已经明确案涉房屋存在的租赁期限及已收取的租金情况,同时，执行法院在拍卖公告第六条特别提示中以红色字体加粗标注拍卖标的带租拍卖以及已收取的租金情况，详见附件《租赁合同》，提示竞拍人注意拍卖标的可能存在的瑕疵情形，黄某对此并未提出异议并参与竞拍。该事实一方面表明黄某自愿接受“带租拍卖”及公告中披露的唐某已收取相关租金的事实,另一方面也意味着黄某因案涉房屋上存在权利负担而获得在竞拍过程中的价格利益,故黄某的利益并未受损。最后,从二者之间是否有因果关系看,唐某、温某所收取的租金来源于作为承租人的案外人,即使黄某有利益受损,该损失也系在其参与司法拍卖时明知的情况下而导致的,与唐某已取得的租金的行为之间无法律上的因果关系。结合上述评述,黄某的诉讼请求缺乏法律依据,一审法院对此认定存在不当，本院予以纠正。

拍卖公告上已明确提示案涉房屋存在的租赁期限及已收取租金的情况，黄某妍明知案涉房屋上的权利负担，但未有异议并参与竞拍，其主张返还不当得利，理据不足。二审判决驳回黄某妍全部诉讼请求，并无不当。

        案例二        

裁判结果：一审法院认为不构成不当得利，不能向原房主请求返还租金。二审法院维持一审判决。

二审法院认为：首先，本案没有证据证明茂林公司违法收取租金，故茂林公司基于租赁合同关系收取租金不属于“没有法律根据，取得不当利益”的情形。其次，本案为“带租拍卖”，上饶银行并不存在租金损失。案涉房屋的拍卖公告载明：“因拍卖对象已有20年租赁合同，且租赁时间较长，租赁方已付清10年租金”“特别提醒：1）上述不动产有抵押情况。2）上述不动产以租赁。3）本次拍卖为带租拍卖。”据此确定的案涉房屋起拍价实际已经核减了买受人因案涉房屋被茂林公司出租给滕某所导致的租金损失。上饶银行在案涉房屋两次流拍的情况下，自愿以第二次拍卖的保留价接受以物抵债的处置方案，说明上饶银行系以“带租拍卖”的较低价格取得了案涉房屋的所有权，故上饶银行并未因案涉房屋存在租赁情况而导致其相应的租金损失。因此，上饶银行主张的不当得利，不符合不当得利当中“一方利益受损”的构成要件。据此，茂林公司收取租金的行为也不应认定为不当得利。因此，上饶银行提起本案不当得利之诉，不应得到支持。

微信｜17657132875

电话｜17561651028

统筹/北京市京师（青岛）律师事务所田雅萱律师

编辑/杨雁羽