田律聊法拍|“唯一住房”可以被执行拍卖吗？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）

第二十条　金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

那为何实践中，众多被执行人或其家属常以“唯一住房”为借口规避执行？这源于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第四条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定。此规定让大众误以为“唯一住房”只能查封不能拍卖，相当于无法执行，从而让老赖有机可乘，申请执行人遇此情况也苦不堪言。但以上两个规定均系最高院于2020.12.29发布2021.01.01 实施的司法解释，并无先后适用的顺序区别。

而在此之前，浙江省高院和江苏省高院已相继出台过关于执行“唯一住房”相关问题的解答，均明确登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：

一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；

执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；

对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；

被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；

其他不宜认定为“唯一”的情形。

此后，沈阳市中级人民法院、市检察院、市公安局于2023.06.26发布的《关于打击拒不执行判决、裁定刑事犯罪的实施办法》中，第十条 “（四）对执行义务人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，或者申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋或租金，执行义务人仍拒不迁出的”，认定为拒不执行判决、裁定刑事犯罪中的“拒不交付标的物”。

“唯一住房”并非法律意义上的“免死金牌”，更不能成为被执行人逃避债务的“挡箭牌”。尽管《查冻扣规定》曾引发“唯一住房不得拍卖”的误解，但《执行异议和复议规定》已明确划定了例外情形，如被执行人存在转移财产、有扶养义务人可提供住房、申请执行人提供保障性住房或租金等，法院均可依法对“唯一住房”采取执行措施。此外，地方司法实践（如浙江、江苏高院及沈阳中院等）进一步细化了执行标准，强化了对恶意规避执行行为的打击力度。

法律的核心价值在于公平与诚信。被执行人若以“唯一住房”为借口恶意逃债，不仅损害债权人合法权益，更破坏社会信用体系。司法机关通过完善规则、统一裁判尺度，既保障了被执行人及其家属的基本居住权，也坚决遏制了“老赖”现象。公众应正确理解法律，摒弃侥幸心理，主动履行生效法律文书确定的义务，共同维护法治社会的权威与尊严。