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田律聊法拍|什么情况下，唯一住房可以不被拍卖？前言 前两期讲到生活所必需的住房可以被执行拍卖。那么在什么情况下，唯一住房可以不被拍卖？今天，我们通过入库编号2023-17-5-201-001的（2022）桂02执复60号案例，深入了解一下法律中的“比例原则”在唯一住房拍卖中的适用。 01 案件详情 2013 年 4 月 10 日 朱某花与被执行人覃某以银行按揭方式，共同购买了位于柳州市柳江区某室房屋，面积 98.23 平方米，总价 489081 元，首付 30.07%，剩余 342000 元办理银行按揭贷款。该房屋是二人唯一不动产，二人育有三名子女，其中两名未成年子女在附近学校就读。 2021 年 12 月 29 日 柳南法院以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金 6 万元。因覃某未支付罚金，法院刑事审判庭移送强制执行。执行中，法院裁定查封案涉房屋，并作出（2022）桂 0204 执 445 号执行裁定书，决定拍卖该房屋。 朱某花作为案外人提出书面异议，认为法院的强制执行行为严重侵害了她及其三个未成年子女的基本生存与居住权益，请求法院不予执行上述执行裁定书，解除对房屋的查封和拍卖。 2022 年 7月 8 日 柳南法院作出（2022）桂0204执异37号执行裁定书，裁定驳回案外人朱某花的异议请求。 2022 年 9 月 11 日 柳州中院作出（2022）桂02执复60号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的拍卖。 02 裁判理由 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。案涉房屋系朱某花全家生活必需的唯一住所，面积小、实际出资价值低且有银行按揭贷款，如拍卖处置，支付银行按揭和朱某花50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩可能无法执行完 6 万元罚金，难以达成执行目的，不符合适当性原则。 拍卖案涉房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案，这表明有其他替代执行措施可减少对权益的侵害，不符合必要性原则。 案涉房屋是保障朱某花和覃某及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖案涉房屋将损害复议申请人及家人的基本权利其造成的损害与执行目的之间不成比例，不符合衡量性原则。 03 裁判要旨 拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。 其一，拍卖案涉房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则； 其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则； 其三，拍卖案涉房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。 若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。 04 延伸 其他可能影响法院考量的因素，比如被执行人的年龄、职业、收入、健康状况及家庭成员住房情况等。例如： 在（2024）闽0429执448号之一案件中，因被执行人廖某某患病且房产系其唯一住所，法院暂未处置。 案例启示 以上案例让我们看到，司法执行并非简单粗暴地实现目的，而是在保障法律权威的同时，充分考虑当事人的基本权益。比例原则在唯一住房拍卖中的适用，为司法实践提供了重要指引，让执行更有温度、更合情理。希望大家通过这个案例，对相关法律问题有更清晰的认识。 微信｜17657132875 电话｜17561651028 统筹/北京市京师（青岛）律师事务所 田雅萱律师 编辑/杨雁羽 |
