田律聊法拍| 拍卖经济适用房，是否限制竞买人资格？

上期我们聊到经济适用房可以被强制执行，但《经济适用住房管理办法》明确规定了经济适用房的申请条件，第二十五条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

即，经济适用住房有严格的准入和退出机制，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》法释〔2021〕18号

第一条规定：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

第二条规定：人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

该规定的出台，与当年“房住不炒”的宏观政策导向密切相关，意图规范司法拍卖秩序、维护社会经济秩序。

那么在司法拍卖中，竞买人资格是否受限于上述条件？

在结合青岛市大量实践操作及案例公告检索后，发现在青岛仅少部分拍卖公告会明确载明“竞买人需符合经济适用房购买资质”，大多数仅着重提示房产性质为经济适用房，对于竞买资格则笼统的表述为“具备相关拍卖房产的购房资格条件”，且大多数经济适用房最终均按执行裁定强制过户至买受人名下。

田律认为不应对经济适用房司法拍卖的竞买人进行资格限制，原因有三：

在参与法拍房竞买过程中，务必仔细阅读拍卖公告，关注房产性质及竞买人资格要求等重点条款，避免因不审慎或不具备购房资格而承担相应的法律后果。