法拍房即司法拍卖房产，是指因债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。在这个过程中，房产会经过一拍、二拍和变卖三个阶段。

今天小编就把法拍房每个阶段的特点汇总一下，让普通人买法拍房不再有疑虑。

一拍：一拍事司法拍卖房产的首次拍卖，目前一拍的价格是以评估价位基准，在评估价的基础上进行打折。法院目前评估及价我们讲过主要是三种方式，税务询价函、评估公司评估、以及拍卖平台询价，三种方式。这三种不同的评估方式，折扣是不一样的，税务询价函由于价格比较低了，所以通常没有折扣或者9折起拍。评估公司和拍卖平台询价价格通常贴近于市场价因此起拍价是7折起拍。公布日期大约30天，竞拍时间24小时。可以贷款，如果房源优势明显，自己又特别心仪，建议现在结束时拍下，小编多次数据整理发现，好房源捡漏的空间不大，很多情况是二拍竞拍的价格超过一拍价格。一拍房源是可以贷款的，青岛的贷款比例目前与二手房相同。

二拍：一拍流拍也就是无人出价，那么房产会进入二拍。在二拍中，起拍价通常会在一拍起拍价的基础上降低20%左右。二拍一般在一拍流派日7天后，30天内上拍。公布日期也是30天，竞拍时间也是24小时。一般客户入手都是从二拍开始，所以竞拍的价格也比较高。如果是房源不是太抢手，二拍价格合适，建议把握住机会，一举拿下。

变卖：二拍流拍后进入变卖阶段，那么房产会进入变卖阶段，有些客户搜索的时候有三拍，实质上变卖也就是三拍阶段，变卖周期60天，变卖的价格与二拍价格一致。而且不可以贷款。所以，很多情况如果不是没有特别好的选择，不建议变卖阶段入手。

很多朋友问变卖不成功怎么办？变卖不成功，法院一般是与债权人沟通，以物抵债，如果债权人不接受，房屋可能会归还给房屋所有人。

这就是法拍房上拍经历的三个阶段以及最后归处。每个阶段都有其特定的规定和操作方式。购房者需要了解这些规定和操作方式，以便在购买法拍房时做出明智的决策。同时，也需要注意相关的风险和挑战，确保自己的权益得到保障。