法拍房的风险

1、房源满意度问题

法拍房虽然价格低，但价格仅是购置房产需考量的因素之一，位置、楼层、朝向、面积、户型、周边配套等也是需要提前了解的情况。房产在竞拍前，部分法院会在拍卖公告中载明预约看样时间，但也有法院会直接表明标的物以实物现状为准，未经专业机构鉴定，法院不承担拍卖标的瑕疵保证责任，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对拍卖标的实物现状的确认，责任自负等信息。而被拍卖的房产又大多存在无法实地看房的情况，很多竞买人在拍到房屋之后才发现房屋破坏状况较严重，除了拍卖价款外还需承担高额的维修费用，增加了购买成本而产生极大的心理落差。因此我们建议竞买人在享受低价福利的同时降低期待，包容一些非房产本身的瑕疵，比如房屋内部结构改变或装修质量问题等。同时委托专业律师尽职调查，以便进一步了解拍卖房产的隐藏瑕疵，减少因房屋信息披露不详细导致的损失。

2、税费不明

如果在竞拍前，没有向财税、房管、国土、物业公司等相关职能部门了解清楚法拍房的所有费用（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、出让金以及房产土地交易中规定缴纳的其他费用、手续费、水、电、物业管理欠费等），则可能导致低价竞拍得来的法拍房，最终总价远远高于预期。我们建议委托专业律师进行前期尽调及税费核算，把控每一处细节，清楚每一笔费用，才能步步安心，处处舒心。

3、程序繁杂、容错率低

法拍程序相对复杂，竞买人需符合《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》及房产所在地限购政策的资格要求，竞拍前后需提交的材料较多，时间节点规定严格，全流程涉及法院、银行、房产交易中心、税务部门等诸多机构，材料要求多，时间紧凑，容错率低，需要律师全程指导，避免因差错导致参拍失败，更避免因悔拍或者因其他视同悔拍的其他情形而导致的保证金不予退还，以及额外承担重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金等损失。

4、无法过户及落户

法拍的房产大部分可正常过户，但也存在例如市政配套用房需特定人员才能办理过户，历史保护建筑存在特别批准及备案程序，不完整产权房无法完整过户且没有独立处置权，小产权房拍卖使用权无法办理产权过户等特殊情况。法院仅拍卖房产本身,户口迁出问题非法院主管，法院执行阶段无法直接强制户口滞留人将户口迁出，因此看重房产附属福利（如学区)的竞买人需委托律师提前尽调并提出相应解决方案。

5、腾房困难

因法拍房属于被法院强制执行的房产，并非原房主自愿处置，因此其背后的纠纷事由可能错乱复杂，因此委托律师通过详细尽调了解房产被强制拍卖的具体原因;是否存在多笔债务、多次抵押、多道查封等情况;是否存在合法租赁对抗入住的情形;是否存在恶意占用人或其他清退困难的因素等,避免盲目参拍,出现钱花了但房子住不进去的情况。

#02

风险多，法拍房还能买吗？

WORTH BUYING?

法拍房当然能买，存在风险也是其产生价格优势的原因之一，其风险大多因信息不透明不对称产生,因此,详细的背景调查、专业的律师服务、全流程的风险把控很关键。

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